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PROCESSO 01

Dados do Processo

REsp nº 2141417 / SC, Rel.  Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/04/2025

Destaque
A Quarta Turma decidiu, que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, quando não registrado no cartório competente, não é oponível a terceiros de boa-fé, ainda que celebrado antes da constituição de garantia hipotecária.  Ressaltou-se que a Súmula 308 do STJ se aplica apenas a imóveis residenciais vinculados ao SFH, não alcançando negócios envolvendo imóveis comerciais. Além disso, afastou-se a multa por embargos de declaração, reconhecendo seu propósito de prequestionamento.

Ementa

Civil. Recurso Especial. Contrato de Promessa de Compra e Venda. Imóvel Comercial. Súmula N. 308/STJ. Registro. Cartório de Imóvel. Inexistência. Inoponibilidade. Terceiro de Boa-Fé. Garantia Real. Hipoteca. Eficácia. Multa. Embargos Protelatórios. Não Ocorrência. Recurso Parcialmente Provido.

1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.

2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.

3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.

4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.

5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.

Liminar revogada.

(REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)

PROCESSO 02

Dados do Processo
RESp  2182775/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 12/02/2025, DJEN 20/02/2025.

Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que a alteração premeditada de projeto habitacional, inicialmente destinado ao mercado popular, configura dano moral coletivo por desvirtuar a finalidade social do empreendimento. A condenação por danos morais coletivos visa reafirmar a intangibilidade dos valores sociais violados e desestimular condutas semelhantes.

Ementa

Direito Civil. Direito do Consumidor. Recurso Especial. Ação Civil Pública. Alteração de Projeto Habitacional. Habitação de Mercado Popular (HMP). Desvirtuamento do Empreendimento após Concessão do Habite-se. Violação do Plano Diretor Municipal. Aproveitamento Indevido de Benefícios Urbanísticos. Frustração de Política Pública Habitacional. Dano Moral Coletivo. Configuração. Quantum Indenizatório. Revisão. Impossibilidade. Súmula N. 7/STJ. Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1. Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público por alteração de projeto habitacional aprovado como Habitação de Mercado Popular (HMP), com inclusão indevida de segundo banheiro nas unidades habitacionais, após concessão do habite-se, em desacordo com o Plano Diretor do Município.

2. A ação foi julgada parcialmente procedente, condenando-se os réus ao pagamento de indenização por danos morais coletivos, revertida ao Município para utilização em projetos relacionados à ordem urbanística.

II. Questão em discussão

3. Consiste em avaliar se a alteração do projeto original, com desvirtuamento da finalidade de empreendimento habitacional destinado ao mercado popular, constituiu grave violação aos valores éticos fundamentais da sociedade, configurando dano moral coletivo.

III. Razões de decidir

4. O dano moral coletivo se manifesta quando a conduta agride, de modo totalmente injusto e intolerável, o ordenamento jurídico e os valores éticos fundamentais da sociedade em si considerada, provocando repulsa e indignação na consciência coletiva.

5. A obtenção fraudulenta de benefícios urbanísticos mediante aprovação de projeto como Habitação de Mercado Popular (HMP), com posterior descaracterização do empreendimento mediante a inclusão de segundo banheiro após o habite-se, frustrando a finalidade social da política habitacional, ultrapassa o mero ilícito administrativo para configurar dano moral coletivo indenizável.

6. A conduta da recorrente, ao elevar o padrão construtivo do empreendimento, excluindo a população-alvo da política habitacional (6 a 10 salários mínimos), representa grave violação à função social da propriedade e ao direito fundamental à moradia digna.

7. O dano moral coletivo decorre da frustração da política pública habitacional, convertida em mecanismo de especulação imobiliária, justificando a condenação para reafirmar a intangibilidade dos valores sociais violados.

8. A revisão do valor da indenização é inviável em sede de recurso especial, pois demandaria reexame do acervo fático-probatório, vedado pela Súmula n. 7/STJ. O montante fixado é adequado para cumprir a função pedagógica da condenação.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A alteração premeditada de projeto habitacional, inicialmente destinado ao mercado popular, configura dano moral coletivo por desvirtuar a finalidade social do empreendimento. 2. A condenação por danos morais coletivos visa reafirmar a intangibilidade dos valores sociais violados e desestimular condutas semelhantes. 3. A revisão do valor da indenização por danos morais coletivos é inviável em recurso especial, salvo se exorbitante ou irrisório.”

I. Caso em exame

1. Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público por alteração de projeto habitacional aprovado como Habitação de Mercado Popular (HMP), com inclusão indevida de segundo banheiro nas unidades habitacionais, após concessão do habite-se, em desacordo com o Plano Diretor do Município.

2. A ação foi julgada parcialmente procedente, condenando os réus ao pagamento de indenização por danos morais coletivos, revertida ao Município para utilização em projetos relacionados à ordem urbanística.

II. Questão em discussão

3. Consiste em definir se é cabível a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos.

4. A questão também envolve a análise da adequação do valor fixado a título de danos morais coletivos, considerando a gravidade da conduta e o impacto social do empreendimento.

III. Razões de decidir

5. O Tribunal de origem não se pronunciou sobre o pedido de perdas e danos por prejuízos urbanísticos e ambientais, nem sobre os potenciais problemas futuros para os adquirentes, o que impede o conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento.

6. A revisão do valor da indenização é inviável em sede de recurso especial, pois demandaria reexame do acervo fático-probatório, vedado pela Súmula n. 7/STJ. O montante fixado é adequado para cumprir a função pedagógica da condenação.

IV. Dispositivo

7. Recurso desprovido.

PROCESSO 03

Dados do Processo
ProAfR no REsp 2155886 / SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 13/05/2025, DJEN 20/05/2025.

Destaque
A Segunda Seção, determinou por unanimidade, a suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recurso especial, em trâmite, os quais versem sobre a definição da legislação aplicável para situações de resolução de contratos de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido a sua constituição em mora.

Ementa

Proposta de Afetação ao Rito dos Repetitivos Temática acerca da Definição da Legislação Aplicável na Hipótese de Resolução do Contrato Ante à Desistência do Adquirente, de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Cláusula de Alienação Fiduciária em Garantia, sem que tenha havido a sua Constituição em Mora.

1. Delimitação da controvérsia:

1.1. Definir a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora.

2. Recurso Especial Afetado ao Rito do Art. 1.036 CPC/2015.

(ProAfR no REsp n. 2.155.886/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 13/5/2025, DJEN de 20/5/2025.)

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PROCESSO 01

Dados do Processo
REsp nº 2130141 / RS, Rel.  Antonio Carlos Ferreira, Segunda Turma, julgado em 12/2/2025.

Destaque
A Segunda Turma decidiu, que o registro da penhora na matrícula do imóvel é dispensável para o reconhecimento de fraude à execução em hipóteses de doação entre ascendentes e descendentes que configure blindagem patrimonial em detrimento de credores. A caracterização de má-fé em doações familiares pode decorrer do vínculo familiar e do contexto fático que demonstre a intenção de frustrar a execução.

Ementa

Direito processual civil. Embargos de divergência em recurso especial. Fraude à execução. Doação de imóvel entre ascendente e descendente. Contexto de blindagem patrimonial. Caracterização de má-fé do doador. Dispensa do registro de penhora. Configuração de fraude. Embargos providos.

I. Caso em exame

1. Embargos de divergência interpostos contra acórdão da Terceira Turma do STJ que, aplicando a Súmula n. 375 do STJ, considerou inexistente a fraude à execução em doação de imóvel realizada entre ascendente e descendentes, devido à ausência de registro prévio da penhora. O embargante aponta dissídio jurisprudencial com entendimento da Quarta Turma, que dispensa o registro da penhora ao reconhecer má-fé do devedor em contexto de blindagem patrimonial.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões centrais em discussão: (i) se, para o reconhecimento de fraude à execução, é indispensável o registro da penhora na matrícula do imóvel, conforme a Súmula n. 375 do STJ; (ii) se a doação de imóvel realizada por devedor em contexto de blindagem patrimonial entre ascendentes e descendentes pode ensejar a caracterização de má-fé, dispensando o registro da penhora.

III. Razões de decidir

3. A Súmula n. 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

4. Entretanto, a jurisprudência do STJ admite a relativização da Súmula n. 375 do STJ em casos de doações realizadas no âmbito familiar, quando a transferência de bens revela evidente tentativa de blindagem patrimonial com o propósito de frustrar credores.

5. Em tais casos, a caracterização de má-fé decorre do vínculo familiar entre o devedor e o donatário e do contexto fático, como o conhecimento da pendência de demandas judiciais e a permanência do bem no núcleo familiar, ainda que sem registro prévio da penhora.

6. No caso concreto, a doação foi realizada pela executada em favor de seus filhos, com reserva de usufruto, após decisão que desconsiderou a personalidade jurídica da empresa familiar dissolvida irregularmente, em contexto de insolvência.

7. As circunstâncias demonstram inequívoca intenção de blindagem patrimonial, configurando fraude à execução, independentemente da ausência de registro da penhora.

8. A uniformização da jurisprudência interna do STJ, ao alinhar-se à interpretação da Quarta Turma, assegura maior previsibilidade e proteção aos princípios da execução, como a boa-fé objetiva e a efetividade no cumprimento das obrigações.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de divergência providos.

PROCESSO 02

Dados do Processo
RESp 1999675/SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 21/3/2025, DJEN 17/4/2025.

Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e o credor fiduciário é exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor.   2.  Após a adjudicação do bem pelo credor, a subsequente alienação do imóvel não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida.

Ementa
Direito civil.  Recurso especial.   Alienação fiduciária de imóvel. Leilões frustrados. Extinção da dívida.  Ressarcimento de valores.   Incabível. Recurso provido.

I. CASO EM EXAME.  Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça que determinou a restituição de valores ao devedor após a venda de imóvel em leilão por valor superior à dívida. Fato relevante. O devedor contraiu financiamento com garantia de alienação fiduciária e, após inadimplência, o imóvel foi consolidado em favor do credor. Os dois primeiros leilões foram frustrados, mas um terceiro leilão resultou na venda do imóvel por valor superior à dívida.  As decisões anteriores.  O Tribunal de origem manteve a sentença que obrigava a instituição financeira a devolver ao devedor a diferença entre o valor da venda e o montante da dívida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. A questão em discussão consiste em saber se, após a frustração dos dois primeiros leilões, a subsequente venda do imóvel por valor superior à dívida confere ao devedor o direito de receber a diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida.   A dívida é extinta e o credor fiduciário está exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor, conforme o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR. A jurisprudência do STJ estabelece que, frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, e o credor fiduciário não é obrigado a devolver qualquer diferença ao devedor.  A decisão do Tribunal de origem diverge do entendimento consolidado pelo STJ, que considera a extinção da dívida e a exoneração do credor após a frustração dos leilões.

IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e invertendo os ônus de sucumbência.

PROCESSO 03

Dados do Processo
REsp 1.692.931-MG, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 24/3/2025, DJEN 27/3/2025.

Destaque
A Terceira Turma, definiu por unanimidade, que a alegação de preço vil por defasagem na avaliação do bem deve ser feita até a arrematação, sob pena de preclusão. A posterior propositura de ação anulatória com tal fundamento viola a boa-fé objetiva e a segurança jurídica. Também afastou a multa por embargos de declaração, por ausência de intuito protelatório.

Ementa
Recurso especial.  Ação anulatória de arrematação. Alegação de defasagem da avaliação que teria implicado a caracterização de preço vil. Necessidade de nova avaliação do bem que deve ser suscitada até a arrematação. Embargos de declaração apresentados na origem sem intuito protelatório.

Afastamento da multa cominada. Recurso especial parcialmente provido

1. O pedido de reavaliação do bem penhorado deverá ser feito antes de ultimada a adjudicação ou arrematação, sendo inadmissível sua apresentação em momento posterior.

2.  Quando referido pedido for formulado extemporaneamente, mas dentro da mesma relação processual, não poderá ser conhecido em razão da preclusão. Precedentes.

3.  Quanto formulado em posterior ação anulatória não poderá ser conhecido em razão da boa-fé e da segurança jurídica.

4. Se a parte interessada tem a possibilidade e o ônus processual de questionar o valor da avaliação até o momento da praça, não parece razoável admitir que ela possa quedar-se silente para, posteriormente, ajuizar uma ação anulatória com fundamento numa suposta defasagem no valor da avaliação. Tal comportamento não condiz com a boa-fé objetiva, com o princípio da cooperação entre os agentes do processo e, principalmente, com a segurança que se espera dos atos estatais.

5.  Incabível a multa cominada com base no art.  538 do CPC/73, porque aplicada na primeira e única vez em que houve oposição de embargos de declaração, os quais não evidenciavam, ademais, caráter protelatório.

6. Recurso especial parcialmente provido.

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PROCESSO 01

Dados do Processo
REsp 2.164.309-CE, Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 18/3/2025, DJEN 25/3/2025.

Destaque
A Segunda Turma decidiu, por unanimidade, que na desapropriação fundada no art. 184 da Constituição Federal, a legislação que entra em vigor no curso do processo judicial, após a imissão provisória na posse, modifica a taxa de juros compensatórios.

Ementa
Ementa. Administrativo e processo civil. Recurso especial. Desapropriação. Percentual de juros compensatórios. Modificação do parâmetro normativo no curso da ação. Aplicabilidade.

I. Caso em exame

1. Recurso especial da União contra acórdão que deixou de aplicar legislação sobre juros compensatórios na desapropriação que entrou em vigor após a interposição de apelação, mas antes do trânsito em julgado da sentença.

II. Questão em discussão

2. Definir se os diplomas normativos sobre juros compensatórios que entraram em vigor no curso do processo judicial (art. 15-A, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, com redação dada pelo art. 1º da Medida Provisória n. 700/2015; ao art. 5º, § 9º, da Lei n. 8.629/1993, introduzido pela Lei n. 13.465/2017, e art. 15-A, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, com redação dada pelo art. 21 da Lei n. 14.620/2023) são aplicáveis.

III. Razões de decidir

3. O direito superveniente pode ser apreciado “até mesmo em instância extraordinária, desde que não acarrete modificação no pedido ou na causa de pedir, porquanto a análise do jus superveniens pode ocorrer até a prolação da decisão final” (REsp 907.236, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 6/11/2008).

4. O Superior Tribunal de Justiça entende que “Os juros compensatórios observam o percentual vigente no momento de sua incidência” (Pet 12.344, Rel. Min. Og Fernandes, Primeira Seção, julgado em 28/10/2020). Assim, em uma mesma desapropriação podem ser sucessivamente aplicados diferentes índices de juros compensatórios, tendo em vista a modificação da legislação de regência.

5. O art. 15-A, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, introduzido pelo art. 1º da Medida Provisória n. 700/2015 afastou a incidência de juros compensatórios na desapropriação de imóveis que não cumprem sua função social para fins de reforma agrária, no período de 9/12/2015 a 17/5/2016.

6. O art. 5º, § 9º, da Lei n. 8.629/1993, introduzido pela Lei n. 13.465/2017, limitou os juros compensatórios ao “percentual correspondente ao fixado para os títulos da dívida agrária depositados como oferta inicial para a terra nua”, de 12/7/2017 a 13/7/2023.

7. O art. 15-A, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, com redação dada pelo art. 21 da Lei n. 14.620/2023, afastou a incidência de juros compensatórios na desapropriação de imóveis que não cumprem sua função social para fins de reforma agrária, a partir de 14/7/2023.

IV. Dispositivo e tese

Dado provimento ao recurso especial da União.

PROCESSO 02

Dados do Processo
AgInt no AgInt no AREsp 1.060.252-RJ, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 17/2/2025, DJEN 17/3/2025.

Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que em se tratando de condomínio de fato estabelecido por edifícios de bairros residenciais abertos, que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades.

Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Estabelecimento de condomínio de fato em vias públicas do Rio de Janeiro. Cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores contra edifício não associado formalmente. Impossibilidade. Não incidência da Súmula 7. Tema 882 do STJ. Dissídio comprovado.

1. Diante da não associação formal do edifício agravado à agravante e do caráter do condomínio estabelecido em vias públicas do bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro, é certo que o entendimento adotado pelo Tribunal de origem contraria, frontalmente, a jurisprudência antiga desta Corte e já existente à época do julgamento do acórdão rescindendo no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que ela não anuíram” (Tema 882 do STJ).

2. Em se tratando de condomínio de fato estabelecido por edifícios de bairros residenciais abertos, que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

PROCESSO 03

Dados do Processo
REsp 2174397 / PR, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 31/03/2025, DJEN 03/04/2025.

Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. A penhora do imóvel é viável desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral.

Ementa
Recurso especial. Cobrança de contribuições condominiais. Penhora de imóvel alienado fiduciariamente. Recurso provido.

I. Caso em exame

1. Recurso especial interposto por condomínio contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que, em agravo de instrumento, afastou a adjudicação de imóvel para cobrança de contribuições condominiais, determinando que a penhora recaia apenas sobre os direitos creditícios do devedor fiduciante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do próprio imóvel, objeto de contrato de alienação fiduciária, para saldar dívidas de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação propter rem vincula o próprio bem ao pagamento da dívida, independentemente de quem seja o proprietário.

4. A Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida.

5. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do proprietário registral, permitindo-lhe integrar a execução e quitar o débito condominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso especial provido.

Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.

PROCESSO 01

Dados do Processo
REsp 2.025.013-RJ, Rel. Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador convocado do TJRS), Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 11/2/2025, DJEN 17/2/2025.

Destaque
A Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que existindo questão histórica referente à propriedade pública, é necessária a perícia especializada reconstitutiva para identificação e individualização do imóvel.

Ementa
Direito civil e processual civil. Ação anulatória de ato jurídico e de registro imóbiliário e oposição à pretensão anulatória. Imóvel adquirido pela fazenda federal da república dos estados unidos do brasil em 1915. Escritura pública sem registro. Compra e venda a non domino. Contróvérsia a respeito da natureza pública da área. Prescritibilidade da pretensão anulatória e da oposição segundo a sentença. Anulação da sentença pelo tribunal.

Necessidade de prova pericial para análise e julgamento dos pedidos formulados na ação e na oposição. Questões da ausência de registro no registro de imóveis, ilegitimidade da união e usucapião alegadas como matéria suscetível de conhecimento de ofício. Recursos especiais não providos.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos especiais interpostos relativos à ação anulatória e à oposição.

Na ação anulatória, proposta originariamente pela Rede Ferroviária Federal S.A. – RFFSA, sucedida pela União, pleiteia-se a nulidade de título em nome de Selika Alves da Silva, transferido irregularmente para seu espólio, e consequentes registros imobiliários posteriores, sob o fundamento de que o imóvel foi adquirido pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, em 1915, do alienante Joaquim Alves da Silva, pai daquela, sua herdeira no inventário de bens.

Na oposição, pede-se a nulidade absoluta do registro imobiliário nº 321, referente ao formal de partilha da herdeira nominada, e dos demais que advieram em cadeia, porque, depois da alienação, Joaquim Alves da Silva colocou em testamento e foi inventariado área destituída de propriedade por parte dele. A compra e venda entre ele à União constitui compra e venda a non domino (exceto na fração de 48,80 metros de frente por 521,40 metros da frente aos fundos, de que era titular e alienou corretamente; a escritura pública refere-se a 108,80 metros de frente por 1000 metros da frente aos fundos).

Surgiram a partir daí sobreposições de transferências e registros nulos.

A sentença julgou improcedentes a ação e a oposição, sob a consideração da prescrição de ambas.

O Tribunal Regional Federal da 2ª Região anulou a sentença, pois considera imprescindível a realização de prova pericial para esclarecer sobre a individualização do imóvel, sua existência, seus limites, conforme as transferências e cadeia dominial. As partes recorrentes alegam que as questões centrais podem ser resolvidas independente da perícia, com base nos documentos já existentes, e são conhecíveis de ofício.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Na ação anulatória e na oposição, são alegadas nulidade de negócios jurídicos e de registros no Registro de Imóveis, discutindo-se, principalmente, sobre a natureza pública da área, a extensão da área e a cadeia dominial.

2. Assim, as questões pendentes são:

(i) a caracterização de venda a non domino em relação ao imóvel com alcance na existência de nulidade absoluta de registro imobiliário;

(ii) necessidade de realização de prova pericial complexa, que retroage a títulos antigos e subsequentes ao longo de muitos anos, escrituras públicas e registros imobiliários, para esclarecer a respeito da individualização do imóvel e da cadeia dominial, então se decidindo sobre as especificações dos pedidos na ação anulatória, na respectiva contestação, e na ação de oposição;

(iii) a natureza pública do imóvel diante da ausência de registro no Registro de Imóveis, correspondente à ilegitimidade ativa da União e usucapião.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nas circunstâncias do caso, o Tribunal Regional Federal, justificadamente, concluiu: “Para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial complexa, que, embora inicialmente determinado pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada, proferindo-se julgamento conforme o estado do processo”.

4. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade da produção da prova pericial com base na prova documental, títulos e registros existentes. Prepondera no caso o julgado do Tribunal, que deu provimento à apelação desconstitutiva da sentença que a dispensou.

5. O Tribunal Regional Federal de origem concluiu, de forma devidamente fundamentada, pela imprescindibilidade da prova pericial para a integral solução da controvérsia. A revisão de tal entendimento exige amplo exame fático-probatório, incabível em recurso especial, conforme dispõe a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.

6. O Tribunal de origem deixou de resolver sobre a natureza pública da área. A escritura pública que serve de base à ação anulatória, movida pela União, porém, caracteriza indício suficiente da propriedade pública e respectiva imprescritibilidade, questões que deverão ser dirimidas em novo julgamento.

7. Tratando-se de escritura pública lavrada há mais de um século, as alegações de ausência de propriedade da União e de possibilidade do reconhecimento do usucapião demandam complexa análise da evolução histórica do Registro de Imóveis e da questão atinente ao usucapião de bens públicos. Tais questões deixam de ser suscetíveis de solução de ofício pela Superior Tribunal de Justiça e dependem de pronunciamento das instâncias ordinárias.

8. Justifica-se, pois, a confirmação do acórdão objeto dos recursos especiais, que declarou a nulidade da sentença, com a remessa dos autos ao Juízo competente para que, após a realização de prova pericial, seja proferido novo julgamento com a análise de todos os pedidos formulados pelas partes.

IV. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS.

PROCESSO 02

Dados do Processo
AgInt no AgInt no REsp 1.975.502-SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 10/2/2025, DJEN 13/2/2025

Destaque
Os Ministros da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça aprovaram a seguinte tese: “É válida a penhora do bem de família de fiador dado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII, do art. 3º da Lei. 8.009/1990”. (Tema 1.091)

Ementa
Direito civil. Agravo interno no agravo interno no recurso especial. Cobrança de taxa condominial. Condomínio de casas atípico. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para anular o acórdão recorrido e restabelecer a sentença que determinou a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, com base em contrato-padrão depositado em registro imobiliário.

2. O agravante sustenta que não formalizou adesão aos termos do Estatuto Social da associação e que adquiriu o lote antes da Lei n. 13.465/2017, o que afastaria a exigência de pagamento das taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, sem a associação voluntária, considerando a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A jurisprudência consolidada do STJ permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu.

5. A livre associação não afasta, por si só, a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo, seja por contrato, escritura pública ou depósito em cartório.

6. No caso, a sentença de primeiro grau constatou a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança, assinado e depositado em registro imobiliário, o que legitima a cobrança das taxas condominiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo interno desprovido.

PROCESSO 03

Dados do Processo
Tema Repetitivo 1158: REsp 1.949.185/SP; REsp 1.959.212/SP; e REsp 1.982.001/SP, Rel. Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN 13/2/2025

Destaque
A Primeira Seção fixou o Tema Repetitivo 1158, segundo o qual o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34, do CTN.

Questão submetida a julgamento
Definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária.

Informações complementares
Há determinação da suspensão do processamento de todos os processos, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma matéria, nos quais tenha havido a interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial, na Segunda Instância, ou que estejam em tramitação no STJ, respeitada, no último caso, a orientação prevista no art. 256-L do RISTJ.

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PROCESSO 01

Dados do Processo
AgInt no AREsp 2620468 /RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 16/12/2024, DJe 20/12/2024.

Destaque
A Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, salvo em casos em que haja anuência expressa do proprietário, seja por contrato, por adesão aos termos da associação, ou por meio de previsão na escritura pública de compra e venda do imóvel.

Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Associação de moradores. Cotas condominiais. Não associado. Anuência não verificada. Cobrança indevida. Revisão. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Divergência não comprovada.

1. Em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.

2. A manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros.

3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que restou comprovada a associação do recorrido, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.

4. Nos termos dos artigos 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, a divergência jurisprudencial com fundamento na alínea “c” do permissivo constitucional requisita comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não se oferecendo, como bastante, a simples transcrição de ementas sem realizar o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações.

5. Agravo interno não provido.

PROCESSO 02

Dados do Processo
AgInt no AREsp 2629196 / SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 16/12/2024, DJe 20/12/2024.

Destaque
Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Aquisição de imóvel no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”. Vícios de construção. Caixa Econômica Federal. Legitimidade passiva. Questão solucionada pelo tribunal local com base na interpretação de cláusula contratual e no exame do conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Execução. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Bem de família. Elevado valor. Impenhorabilidade.

Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Associação de moradores. Cotas condominiais. Não associado. Anuência não verificada. Cobrança indevida. Revisão. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Divergência não comprovada.

1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de penhora de imóvel, residência da família, de alto valor.

2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

3. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que para que seja reconhecida a impenhorabilidade do imóvel, prevista na Lei nº 8.009/1990, basta que o imóvel sirva como residência da família, sendo irrelevante se ele é ou não de elevado valor.

4. Agravo interno não provido.

PROCESSO 03

Dados do Processo
REsp 2142338 / SP, Rel.  Ministra Nancy Andrigi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 11/02/2025, DJe 17/02/2025.

Destaque
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu, por unanimidade, que a impenhorabilidade de bens de família é garantida mesmo quando o devedor não reside no imóvel, desde que ele seja utilizado como moradia pela família. A alienação do bem, realizada de forma fraudulenta, não altera sua natureza de bem de família se continuar servindo à moradia.

Ementa

Processual civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Negativa de prestação jurisdicional. Ausência. Multa do art. 1.026, § 2º, do CPC. Não incidência. Penhora de imóvel. Usufrutuo vitalício. Nu-proprietária devedora que não reside no bem. Moradia dos genitores na condição de usufrutuários. Bem de família. Caracterização. Impenhorabilidade. Fraude à execução. Ineficácia da alienação. Proteção da impenhorabilidade mantida. Imóvel qualificado como bem de família antes da alienação. Situação inalterada pela alienação apontada como fraudulenta. Dissídio jurisprudencial prejudicado.

1. Embargos de terceiro, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/8/2022 e concluso ao gabinete em 6/6/2023.

2. O propósito recursal é decidir se (I) houve negativa de prestação jurisdicional; (II) deve ser afastada a multa dos embargos de declaração; (III) o único imóvel de propriedade da devedora, onde residem seus genitores em razão de usufruto vitalício, pode ser considerado bem de família, mesmo que a devedora não resida nele;

(IV) a configuração de fraude à execução afasta a impenhorabilidade do bem de família, ainda que o imóvel ostentasse essa qualidade antes da alienação apontada como fraudulenta.

3. Ausente omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, afasta-se a alegada violação do art. 1.022 do CPC.

4. A oposição de embargos de declaração, com manifesto caráter protelatório, enseja a aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do CPC, situação, contudo, não presente na espécie.

5. O imóvel no qual residem apenas os genitores da proprietária devedora, em razão de usufruto vitalício, é considerado bem de família impenhorável.

6. Não é necessário que a devedora proprietária resida no bem para ele merecer a proteção do bem de família, bastando que seja o único imóvel da entidade familiar e seja utilizado com a finalidade de moradia permanente, como estabelece o art. 5º da Lei nº 8.009/1990.

7. Sobre a fraude envolvendo bem de família impenhorável, a jurisprudência atual desta Corte entende que o parâmetro crucial para discernir se há ou não fraude contra credores ou à execução é verificar a ocorrência de alteração na destinação primitiva do imóvel – qual seja, a morada da família – ou de desvio do proveito econômico da alienação (se existente) em prejuízo do credor.

Inexistentes tais requisitos, não há alienação fraudulenta.

8. Assim, havendo alegação de alienação em fraude à execução envolvendo bem de família impenhorável, será necessário analisar: I) se, antes da alienação, o imóvel já se qualificava como um bem de família, não incidindo nenhuma exceção legal, como aquelas previstas no art. 3º da Lei nº 8.009/1990; e II) se, após a alienação, o imóvel manteve a qualidade de bem de família, ou seja, se continuou a servir de moradia à entidade familiar.

9. No recurso sob julgamento, os genitores da devedora residem no imóvel de propriedade desta, na condição de usufrutuários, desde 2014, quando já se qualificava como bem de família impenhorável.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

Embora o imóvel tenha sido doado pela devedora aos seus pais em 2018, a situação fática em nada se alterou, considerando que o bem continuou servindo como residência da entidade familiar, permanecendo na posse das mesmas pessoais e com a destinação de moradia inalterada.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido, tão somente para afastar a multa aplicada à recorrente no julgamento dos embargos de declaração.

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PROCESSO 01

Dados do Processo
AgInt no REsp 1483515 /DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 09/11/2024, DJe 18/11/2024.

Destaque
A Quarta Turma decidiu, por unanimidade, que a dificuldade criada pela Administração Pública para a liberação do “habite-se” configura fortuito interno, não excluindo a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. A Turma também reafirmou que a quitação do contrato não afasta o interesse de agir do promissário comprador para a propositura de ação de revisão de cláusulas contratuais abusivas, conforme a Súmula 286 do STJ.

Ementa
Recurso especial. Empresarial. Falência. Corretora de valores mobiliários. Valores em conta. Pedido de restituição. Cabimento. Recurso não provido. Direito civil e processual civil. Agravo interno. Recurso especial. Ação de revisão de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega do bem. Demora na liberação do habite-se. Fortuito interno. Inversão da cláusula penal. Preclusão. Quitação do contrato preliminar não afasta interesse de agir. Súmula 286/STJ. Honorários de sucumbência fixados em valor irrisório. Majoração. Possibilidade.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, eventual dificuldade criada pela Administração Pública para a liberação do “habite-se” constitui fortuito interno e, portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por eventual atraso na entrega do imóvel.

2. No tocante à inversão da cláusula penal, como não houve interposição de agravo interno – recurso próprio para impugnar a decisão de admissibilidade no ponto em que negou seguimento ao especial por estar o acórdão recorrido em conformidade com a tese estabelecida pelo STJ em recurso repetitivo – a questão foi atingida pela preclusão (CPC, art. 1.030, § 2º).

3. A quitação do contrato não acarreta a falta de interesse de agir do promissário comprador para a propositura de ação de revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, conforme dispõe a Súmula 286 do STJ.

4. A jurisprudência desta Corte admite, de forma excepcional, a majoração de honorários de sucumbência fixados com base no art. 20, § 4º, do CPC/1973, quando verificada a natureza irrisória da importância, como ocorreu no caso, em que o montante arbitrado é inferior a 0,08% do valor da causa.

5. Agravo interno a que se dá parcial provimento apenas para majorar os honorários de sucumbência para 1% do valor da causa.

PROCESSO 02

Dados do Processo
AgInt no AREsp 2608238 / RJ, Rel. Ministro João Otávio De Noronha, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 09/09/2024, DJe 12/09/2024.

Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que a Caixa Econômica Federal (CEF) possui legitimidade passiva em ações que discutem vícios de construção em imóveis adquiridos no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, quando a CEF atua não apenas como agente financeiro, mas também como executora de políticas públicas, incluindo a escolha do terreno, contratação da construtora e fiscalização das obras. A decisão reafirma a impossibilidade de revisão dos fatos e provas no âmbito do recurso especial, em conformidade com as Súmulas n.º 5 e 7 do STJ.

Ementa
Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Aquisição de imóvel no âmbito do “programa minha casa, minha vida”. Vícios de construção. Caixa Econômica Federal. Legitimidade passiva. Questão solucionada pelo tribunal local com base na interpretação de cláusula contratual e no exame do conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das súmulas N.ºs 5 e 7 do STJ. Decisão mantida. Agravo interno não provido.

1. Consoante o entendimento desta Corte, a eventual legitimidade passiva da CEF, nas ações em que se discute vícios construtivos em imóvel, está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: ela detém legitimidade se tiver atuado como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; mas não o possui se tiver atuado meramente como agente financeiro. Precedentes.

2. No caso em apreço, o Tribunal local concluiu que o papel exercido pela empresa pública no contrato, firmado no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” com recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), transbordou o de mero agente financeiro, pois a CEF também foi responsável pela escolha do terreno, contratação da construtora e fiscalização do projeto e das obras realizadas, desempenhando papel de executora de políticas públicas federais destinadas a propiciar a aquisição de imóvel próprio a pessoas de baixa renda.

3. Eventual revisão do julgado demandaria o reexame dos fatos e provas da lide, para além da interpretação das cláusulas do contrato firmado, providências que são vedadas na estreita via do recurso especial, nos termos das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ.

4. Agravo interno não provido.

PROCESSO 03

Dados do Processo
REsp 2042756-SP , Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, por maioria, julgado em 12/11/2024, DJe 29/11/2024.

Destaque
A terceira Turma definiu, por maioria, que o arrematante de imóvel em hasta pública, quando informado no edital sobre a existência de débitos condominiais, é responsável pelas dívidas condominiais anteriores à arrematação, em razão do caráter “propter rem” da obrigação.  Adicionalmente, a Turma entendeu ser possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante, desde que o edital de leilão informe a existência dos débitos condominiais, permitindo a inclusão do arrematante no polo passivo da execução.

Ementa
Recurso especial. Ação de cobrança de débitos condominiais. Cumprimento de sentença. Imóvel. Arrematação em hasta pública. Débitos condominiais. Edital. Previsão. Advertência. Responsabilidade do arrematante. Caráter ‘propter rem’ da obrigação. Sucessão processual. Possibilidade. Negativa de prestação jurisdicional. Art. 1.022 do CPC. Não ocorrência. Deficiência na fundamentação do recurso. Súmula nº 284/STF. Coisa julgada. Violação. Não ocorrência. Reexame de provas. Inviabilidade. Súmula nº 7/STJ. Prequestionamento. Ausência. Divergência não demonstrada. Ausência de similitude fática.

1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022, inciso II, do CPC), (ii) se o acórdão recorrido, ao decidir pela inclusão do arrematante no polo passivo da execução, teria ofendido a coisa julgada formada na Justiça Trabalhista (arts. 203, § 2º, 337, § 4º, e 507 do CPC) e (iii) se a obrigação do arrematante pelas despesas condominiais nasce somente com a imissão na posse do bem (arts. 1.336, inciso I, do CCB e 12 da Lei nº 4.591/1964).

2. Na origem, cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual o condomínio exequente requereu a inclusão do arrematante do bem imóvel no polo passivo da execução.

3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

4. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF.

5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito.

6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.

7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem.

8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os paradigmas.

9. Recurso especial não provido.

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PROCESSO 01

Dados do Processo
REsp 2.167.264-PI, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 15/10/2024, DJe 17/10/2024.

Destaque
A Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que no procedimento especial da ação de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente, regida pelo Decreto-Lei n. 911/1969, não incide a obrigatoriedade da prévia audiência de conciliação prevista no art. 334 do Código de Processo Civil, não resultando sua ausência em nulidade.

Ementa
Processual civil. Recurso especial. Ação de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente. Dever geral de promover a autocomposição e solução consensual dos conflitos. Audiência prévia de conciliação ou mediação. Art. 334 do CPC. Obrigatoriedade, salvo quando houver desinteresse por ambas as partes. Nulidade pela não realização. Necessidade de arguição na primeira oportunidade de se manifestar nos autos. Procedimento especial regido pelo DL Nº 911/1969. Previsão específica. Não aplicação do Art. 334 do CPC. Não obrigatoriedade da audiência de conciliação. Nulidade não configurada na espécie.

1. Ação de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/4/2024 e concluso ao gabinete em 29/8/2024.

2. O propósito recursal é decidir se a audiência prévia de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do CPC é obrigatória, inclusive na ação de busca e apreensão regida pelo DL nº 911/1969, e se a ausência de sua realização caracteriza nulidade.

3. O CPC/2015 elencou entre as suas normas fundamentais a determinação de que o Estado promoverá, sempre que possível, a solução consensual dos conflitos, a qual deve ser estimulada por todos os sujeitos do processo (art. 3º, §§ 2º e 3º), sendo um dever do juiz promover, a qualquer tempo, a autocomposição (art. 139, V).

4. No procedimento comum, existe determinação legal para que o juiz realize audiência prévia de conciliação ou mediação (art. 334 do CPC), com exceção apenas em duas hipóteses: I) se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse; ou II) quando não se admitir a autocomposição.

5. Assim, a audiência prévia de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do CPC é obrigatória, mesmo quando apenas uma das partes manifestar desinteresse, sendo dispensada tão somente quando houver desinteresse de ambas as partes.

6. A nulidade pela não realização da audiência de conciliação ou mediação, quando for obrigatória, deve ser arguida na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, sob pena de preclusão (art. 278 do CPC) e poderá ser sanada mediante a realização da audiência após tal manifestação, não havendo prejuízo para a parte interessada, desde que seja realizada antes da sentença.

7. No procedimento especial da ação de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente, regida pelo DL nº 911/1969, não incide a obrigatoriedade da prévia audiência de conciliação prevista no art. 334 do CPC, de modo que a sua ausência não caracteriza nulidade.

8. O DL nº 911/1969 regulamenta a fase inicial do processo de forma diversa dos arts. 334 e 335, I e II, do CPC – prevendo que a resposta do réu deve ser apresentada no prazo de 15 dias da execução da liminar (art. 3º, § 3º) -, não havendo espaço para a aplicação subsidiária dos referidos dispositivos do procedimento comum.

9. No recurso sob julgamento, afasta-se a nulidade pela ausência de realização da audiência de conciliação, porque (I) ainda que fosse aplicável o art. 334 do CPC, o recorrente (réu) não suscitou o vício na primeira oportunidade (contestação); (II) na espécie, não incide a obrigatoriedade da referida audiência, por ser procedimento especial regido pelo DL nº 911/1969; e (III) nem mesmo houve requerimento expresso pelo recorrente de realização de audiência de conciliação ou oferta de proposta de acordo, mas apenas pedido de mérito para que o Juiz concedesse a renegociação da dívida.

10. Recurso especial conhecido e não provido.

PROCESSO 02

Dados do Processo
AgInt no AREsp 2.408.594-SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 16/9/2024, DJe 18/9/2024.

Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que o condômino, individualmente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia de condomínio.

Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Ausência de procuração válida. Juntada oportuna da identificação do outorgante. Óbice sanado. Súmula N. 115 do STJ afastada. Ação de prestação de contas. Agravo de instrumento. Omissão no acórdão recorrido. Ofensa aos Arts. 489 e 1.022 do CPC. Não verificação. Condômino. Lojista. Isoladamente. Exigir contas do síndico. Ilegitimidade ativa reconhecida. Lei N. 4.591/1964. Art. 1.348 do código civil. Acórdão em dissonância. Agravo provido.

1. Não tendo sido intimada a parte de forma específica para juntar os documentos aptos a sanar o vício na representação processual, a regularização no primeiro momento oportuno afasta o óbice processual dos autos. Súmula n. 115 do STJ afastada.

2. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente.

3. As contas do síndico devem ser prestadas perante assembleia e, caso não o sejam, é cabível a ação de prestação de contas pelo condomínio.

4. O condômino, individualmente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia de condomínio. Precedentes.

5. Agravo interno provido.

PROCESSO 01

Dados do Processo
AgInt no AREsp 2.306.673-SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 2/9/2024, DJe 4/9/2024.

Destaque
A Quarta Turma definiu, por unanimidade, que para configurar o animus domini, requisito da usucapião, é necessário que o autor tenha a posse efetiva do bem, e não apenas a detenção.

Ementa
Agravo interno. Agravo em recurso especial. Direito processual civil. Cerceamento de defesa. Realização de prova pericial e demais provas suficientes. Direito civil. Usucapião. Animus domini. Posse mansa e pacífica. Requisitos verificados.

1. O ordenamento jurídico permite a aquisição de propriedade por meio do instituto denominado de usucapião, previsto nos artigos 1238 e seguintes, do Código Civil, sendo requisitos para tanto a comprovação do transcurso de determinado lapso temporal, o animus domini e a posse mansa e pacífica.

2. Para configuração do animus domini, exige-se que o autor detenha efetivamente a posse do bem e não a detenção, devendo ser verificada a condição subjetiva e abstrata que demonstra a intenção de ter a coisa como sua, como no caso.

3. Agravo interno a que se nega provimento.